Introduction
Lors d'un investissement immobilier, la question du véhicule juridique se pose : acheter en nom propre ou créer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Le choix a des implications importantes en termes de fiscalité, transmission et gestion.
L'achat en nom propre
Avantages
- Simplicité : pas de formalités de création
- Coût réduit : pas de frais de structure
- Régime micro-foncier : abattement 30% si revenus < 15 000€/an
- Exonération plus-value : totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- Résidence principale : exonération totale de plus-value
- Crédit plus facile : les banques préfèrent les particuliers
Inconvénients
- Transmission coûteuse : droits de succession élevés
- Indivision : blocages possibles entre héritiers
- Pas d'amortissement : sauf en LMNP
- Revenus fonciers : imposés à la TMI + 17,2% PS
La SCI (Société Civile Immobilière)
Avantages
- Transmission facilitée : donation de parts avec décote
- Gestion simplifiée : pas d'indivision, un gérant décide
- Option IS possible : amortissement et taux réduit 15%
- Protection du patrimoine : séparation des actifs
- Démembrement : stratégies patrimoniales avancées
- Investissement à plusieurs : répartition claire des parts
Inconvénients
- Coût de création : 500 à 2000€
- Comptabilité obligatoire : si IS, ~1500€/an
- Plus-value IS : calculée sur valeur nette comptable
- Crédit plus difficile : garanties personnelles demandées
- Pas de micro-foncier : régime réel obligatoire
Comparaison fiscale
SCI à l'IR (transparence fiscale)
- Revenus imposés comme en nom propre (revenus fonciers)
- Plus-value des particuliers (exonération progressive)
- Intérêt : transmission, gestion, pas d'indivision
SCI à l'IS (opaque fiscalement)
- IS 15% jusqu'à 42 500€, puis 25%
- Amortissement déductible : 2-3%/an sur le bâti
- Plus-value professionnelle : sur valeur nette (pas d'exonération)
- Dividendes : imposés au PFU 30%
- Intérêt : cash-flow élevé, capitalisation long terme
Tableau comparatif
| Critère | Nom propre | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|---|
| Simplicité | +++ | ++ | + |
| Coût annuel | 0€ | 200-500€ | 1500-2500€ |
| Transmission | + | +++ | +++ |
| Fiscalité courante | ++ | ++ | +++ |
| Plus-value revente | +++ | +++ | + |
Quand choisir le nom propre ?
- Premier investissement simple
- Résidence principale ou secondaire
- Revenus fonciers < 15 000€ (micro-foncier)
- Projet de revente à moyen terme
- TMI faible (11% ou 30%)
Quand choisir la SCI ?
- Investissement à plusieurs (couple, famille)
- Projet de transmission anticipée
- Patrimoine immobilier multiple
- TMI élevée (41-45%) avec option IS
- Stratégie long terme de capitalisation
Conclusion
Il n'y a pas de solution universelle. Le choix dépend de votre situation familiale, fiscale et patrimoniale. Pour un premier investissement simple, le nom propre suffit. Pour une stratégie patrimoniale à long terme avec transmission, la SCI devient pertinente. Consultez un notaire ou un expert-comptable pour une analyse personnalisée.