Simulateur Cashflow Immobilier

FAQ

Qu'est-ce que le cashflow immobilier ?

Le cashflow est la différence entre vos revenus locatifs et toutes vos dépenses (crédit, charges, impôts). Un cashflow positif signifie que votre investissement s'autofinance et génère un surplus.

Quelle est la différence entre cashflow brut et net ?

Le cashflow brut = loyers - crédit. Le cashflow net inclut toutes les charges (copro, taxe foncière, assurance, gestion, provisions). C'est le cashflow net qui reflète votre gain réel.

Pourquoi prévoir une provision pour vacance locative ?

Même avec un bon bien, il y a des périodes sans locataire (déménagement, travaux entre deux locations). Prévoir 5-10% du loyer permet de lisser ces périodes et d'avoir une vision réaliste.

Un cashflow négatif est-il toujours mauvais ?

Pas forcément. Un léger cashflow négatif peut être compensé par la plus-value à terme, les avantages fiscaux (LMNP, Pinel), ou la constitution de patrimoine. L'important est de pouvoir assumer l'effort d'épargne.

Comment améliorer mon cashflow ?

Négociez le prix d'achat, allongez la durée du crédit, optimisez les charges (renégociez l'assurance, la copro), augmentez le loyer si le marché le permet, ou passez en meublé (loyers plus élevés).

Faut-il inclure les impôts dans le cashflow ?

Oui, pour un cashflow réaliste. Les revenus fonciers sont imposés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. En LMNP, l'amortissement peut réduire voire annuler l'imposition.

Qu'est-ce que l'effort d'épargne ?

C'est le montant que vous devez sortir de votre poche chaque mois pour combler un cashflow négatif. Il doit rester supportable par rapport à vos revenus (généralement < 10% de vos revenus).

Comment calculer les charges de copropriété ?

Demandez les 3 derniers PV d'AG et le montant des charges. Attention aux charges récupérables (payées par le locataire) vs non récupérables (à votre charge). Seules les non récupérables impactent le cashflow.

Faut-il prévoir une provision pour travaux ?

Oui, 3-5% du loyer annuel est raisonnable pour l'entretien courant. Pour les gros travaux (ravalement, toiture), vérifiez le plan pluriannuel de la copropriété et les appels de fonds prévus.

Le cashflow est-il le seul critère important ?

Non, considérez aussi le rendement global (cashflow + plus-value + remboursement du capital), la qualité du bien et de l'emplacement, la liquidité, et votre stratégie patrimoniale globale.