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Comprendre l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui taxe la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par les contribuables dont la valeur dépasse un certain seuil. Il a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis 2018, en ciblant uniquement les actifs immobiliers.
Qui est concerné par l’IFI ?
L’IFI concerne les personnes physiques dont la valeur nette du patrimoine immobilier taxable est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Les biens immobiliers détenus directement (maisons, appartements, terrains)
- Les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, etc.)
- Les contrats d’assurance-vie investis en immobilier dans certains cas
Comment est calculé l’IFI ?
Le calcul de l’IFI repose sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, c’est-à-dire la valeur vénale des biens immobiliers, diminuée des dettes contractées pour leur acquisition ou leur amélioration.
- Valeur brute : estimation de la valeur marchande des biens au 1er janvier
- Dettes déductibles : emprunts liés à l’achat, travaux, frais d’acquisition
- Patrimoine net taxable : valeur brute - dettes déductibles
Barème progressif de l’IFI (2025)
| Tranche de valeur nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 € à 800 000 € | 0 % (exonération) |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Exonérations et abattements
- Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur
- Biens professionnels : exonérés sous certaines conditions
- Dettes déductibles strictement liées aux biens immobiliers
Déclaration et paiement
L’IFI est déclaré chaque année avec la déclaration de revenus. Le paiement s’effectue généralement en septembre, selon les modalités précisées par l’administration fiscale.
- Déclaration complémentaire si patrimoine taxable > 1,3 M€
- Modalités de paiement : tiers, mensualisation ou paiement unique
Conséquences pour les contribuables
L’IFI incite à optimiser la gestion de son patrimoine immobilier, notamment via :
- La détention via des sociétés (SCI, etc.)
- La gestion de la dette pour réduire la valeur nette taxable
- Les investissements dans des actifs exonérés ou partiellement exonérés
Conclusion
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt ciblé sur le patrimoine immobilier des contribuables aisés. Sa connaissance est essentielle pour optimiser sa fiscalité patrimoniale et éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration.
Foire aux questions - IFI
- Qui est redevable de l’IFI ?
- Les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Quels biens sont soumis à l’IFI ?
- Les immeubles non professionnels : résidence principale (avec abattement de 30 %), résidence secondaire, biens locatifs, terrains, parts de SCPI, SCI, etc.
- Quel est le barème de l’IFI en 2025 ?
- L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0,5 % à 1,5 %, appliqué sur les tranches de valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
- Peut-on déduire certaines dettes ?
- Oui, les dettes contractées pour l'acquisition, l'entretien, l'amélioration, la construction ou la conservation des biens imposables peuvent être déduites. Certaines limitations s’appliquent selon la nature et la date des emprunts.
- La résidence principale est-elle totalement imposable ?
- Non, elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier.
- Comment déclarer l’IFI ?
- L’IFI se déclare via la déclaration d’impôt sur le revenu, en remplissant l’annexe 2042-IFI lors de la déclaration annuelle.
- Le barème est-il appliqué sur la totalité du patrimoine ?
- Non, il s’applique par tranches progressives sur la partie du patrimoine immobilier net taxable supérieure à 800 000 €.
- Quel est le seuil d’entrée dans l’IFI ?
- Le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Mais l’impôt est calculé à partir de 800 000 €.
- Les biens professionnels sont-ils imposables ?
- Non, les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ne sont pas soumis à l’IFI, sous certaines conditions strictes.
- Puis-je bénéficier d’un plafonnement IFI/IR ?
- Oui, un mécanisme de plafonnement limite l’IFI si la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu dépasse 75 % des revenus. Une demande doit être faite avec justificatifs.