Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est particulièrement utilisée pour la gestion familiale du patrimoine.
Pourquoi créer une SCI ?
- Éviter l'indivision : facilite la gestion entre plusieurs propriétaires
- Transmission du patrimoine : donation progressive des parts
- Protection du conjoint : le démembrement protège le survivant
- Optimisation fiscale : choix entre IR et IS
- Séparation patrimoine pro/perso : pour les entrepreneurs
SCI à l'IR ou à l'IS ?
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
- Revenus imposés entre les mains des associés
- Régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans)
- Pas d'amortissement possible
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
- Imposition au taux de l'IS (15% jusqu'à 42 500€, puis 25%)
- Amortissement du bien possible
- Plus-values professionnelles à la revente (moins avantageux)
- Dividendes imposés à la sortie
Créer une SCI : les étapes
- Rédaction des statuts (notaire ou avocat recommandé)
- Constitution du capital social (minimum symbolique)
- Publication d'une annonce légale
- Immatriculation au RCS
- Ouverture d'un compte bancaire professionnel
Transmission via SCI
La SCI facilite la transmission progressive du patrimoine :
- Donation de parts sociales (abattement de 100 000€/enfant tous les 15 ans)
- Démembrement des parts (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents)
- Réduction de la valeur taxable grâce à la décote d'illiquidité (10-15%)
Inconvénients de la SCI
- Formalisme de gestion (assemblées, comptabilité)
- Coûts de création et de fonctionnement
- Responsabilité illimitée des associés
- Pas adaptée à la location meublée (activité commerciale)
Conclusion
La SCI est un outil puissant pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier, notamment en famille. Le choix entre IR et IS dépend de votre stratégie : capitalisation vs revenus immédiats. Une réflexion approfondie et l'accompagnement d'un professionnel sont recommandés.