Principe de la défiscalisation
La défiscalisation immobilière consiste à bénéficier de réductions d'impôts en contrepartie d'un investissement immobilier répondant à certaines conditions (location, durée, plafonds...).
Dispositif Pinel (en extinction)
Principe
Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans.
Taux 2024 (dernière année)
- 6 ans : 9%
- 9 ans : 12%
- 12 ans : 14%
Conditions
- Zones A, A bis, B1 uniquement
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Plafond d'investissement : 300 000€ et 5 500€/m²
Dispositif Denormandie
Principe
Équivalent du Pinel dans l'ancien avec travaux représentant au moins 25% du coût total.
Zones éligibles
Communes du programme "Action Cœur de Ville" et ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire).
Dispositif Malraux
Principe
Réduction d'impôt pour la rénovation d'immeubles en secteur sauvegardé ou ZPPAUP.
Taux
- 30% des travaux en secteur sauvegardé
- 22% en ZPPAUP
Conditions
Travaux suivis par un Architecte des Bâtiments de France, location nue pendant 9 ans minimum.
Monuments Historiques
Principe
Déduction des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement des niches fiscales.
Conditions
Bien classé ou inscrit aux Monuments Historiques. Ouverture au public parfois requise.
Déficit foncier
Principe
Les travaux d'entretien et de réparation créent un déficit imputable sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global jusqu'à 10 700€/an.
Conditions
Location nue pendant 3 ans après imputation du déficit sur le revenu global.
Loc'Avantages
Principe
Réduction d'impôt en échange de loyers plafonnés, inférieurs au marché.
Taux
- Loc1 : loyer -15%, réduction 15%
- Loc2 : loyer -30%, réduction 35%
- Loc3 (intermédiation) : loyer -45%, réduction 65%
Conclusion
La défiscalisation ne doit jamais être le seul motif d'un investissement. Un bien doit être rentable AVANT l'avantage fiscal. Attention aux montages vendus uniquement pour leur effet fiscal, souvent surévalués.