Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux propriétaires qui louent un bien meublé et dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ par an ou représentent moins de 50% de leurs revenus globaux.
Conditions pour être LMNP
- Louer un logement meublé (liste de meubles obligatoires définie par décret)
- Recettes locatives < 23 000€/an OU < 50% des revenus du foyer
- S'immatriculer au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i)
Les 2 régimes fiscaux
Régime Micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50% (71% pour meublés de tourisme classés)
- Applicable si recettes < 77 700€/an
- Simplicité de déclaration
Régime Réel Simplifié
- Déduction de toutes les charges réelles
- Amortissement du bien et des meubles : avantage majeur
- Souvent plus avantageux dès que les charges sont importantes
L'amortissement : l'atout majeur du LMNP
En régime réel, vous pouvez amortir :
- La valeur du bien (hors terrain) sur 25-30 ans
- Les meubles sur 5-10 ans
- Les travaux sur leur durée d'usage
Cet amortissement réduit le bénéfice imposable, parfois jusqu'à 0€ d'impôt pendant de nombreuses années !
Charges déductibles en régime réel
- Intérêts d'emprunt
- Frais de gestion et comptabilité
- Taxe foncière
- Assurances
- Travaux d'entretien et réparation
- Charges de copropriété
LMNP vs Location nue
| Critère | LMNP | Location nue |
|---|---|---|
| Fiscalité | BIC (amortissement) | Revenus fonciers |
| Loyer | +10 à 20% vs nu | Standard |
| Durée bail | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans minimum |
| Gestion | Plus lourde | Plus simple |
Conclusion
Le LMNP est l'un des régimes les plus avantageux pour l'investisseur immobilier. Grâce à l'amortissement, il permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. À condition de bien gérer sa comptabilité et de respecter les obligations.