Les impôts sur la détention
Taxe foncière
Payée par le propriétaire, calculée sur la valeur locative cadastrale. Elle augmente régulièrement et varie selon les communes.
Taxe d'habitation
Supprimée pour les résidences principales. Reste due pour les résidences secondaires et peut être majorée dans les zones tendues.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Applicable si patrimoine immobilier net > 1,3 million €. Taux de 0,5% à 1,5% selon les tranches.
Les impôts sur les revenus locatifs
Location nue - Revenus fonciers
- Micro-foncier : abattement de 30%, si revenus < 15 000€/an
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, charges)
- Déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700€/an
Location meublée - BIC
- Micro-BIC : abattement de 50%, si revenus < 77 700€/an
- Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien
Les impôts à la cession
Plus-value immobilière
- 19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux
- Abattements progressifs selon la durée de détention
- Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
Les dispositifs de défiscalisation
Pinel
Réduction d'impôt de 9% à 14% selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). En voie d'extinction.
Denormandie
Équivalent du Pinel dans l'ancien avec travaux. Zones éligibles spécifiques.
Malraux
Réduction d'impôt de 22% à 30% des travaux pour la rénovation en secteur sauvegardé.
Monuments Historiques
Déduction totale des travaux du revenu global. Pour les biens classés.
Optimisation fiscale
- Choisir le bon régime fiscal (réel vs micro)
- Profiter du déficit foncier
- Opter pour le LMNP avec amortissement
- Créer une SCI à l'IS pour capitaliser
- Transmettre progressivement via donation
Conclusion
La fiscalité immobilière est complexe mais offre de nombreuses opportunités d'optimisation. Une bonne stratégie fiscale peut significativement améliorer la rentabilité de vos investissements.