Qu'est-ce que le viager ?
Le viager est une vente immobilière où l'acheteur (débirentier) verse un capital initial (bouquet) puis une rente mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès.
Les types de viager
Viager occupé
Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) ou l'usufruit jusqu'à son décès. C'est la forme la plus courante (95% des transactions).
Viager libre
L'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. Prix plus élevé car pas de décote d'occupation.
Viager sans rente (vente à terme)
Paiement échelonné sur une durée fixe, indépendant de la durée de vie du vendeur.
Calcul du prix en viager
Valeur vénale
Prix du bien en vente classique.
Décote d'occupation (viager occupé)
Calculée selon l'espérance de vie du vendeur et la valeur locative du bien (tables de mortalité INSEE).
Répartition bouquet / rente
- Bouquet : généralement 20-30% de la valeur occupée, versé à la signature
- Rente : versée mensuellement jusqu'au décès
Avantages pour le vendeur
- Complément de revenus garanti à vie
- Reste chez soi (viager occupé)
- Fiscalité avantageuse sur la rente (abattement selon l'âge)
- Pas de souci de gestion locative
Avantages pour l'acheteur
- Prix d'acquisition réduit (décote d'occupation)
- Pas besoin de crédit bancaire
- Paiement échelonné dans le temps
- Investissement patrimonial à long terme
Risques et inconvénients
Pour l'acheteur
- Aléa sur la durée de versement de la rente
- Obligation de payer même si difficultés financières
- Entretien du bien à charge (gros travaux)
Pour le vendeur
- Risque d'insolvabilité de l'acheteur
- Rente fixée au départ (érosion par l'inflation)
- Impossibilité de revenir en arrière
Fiscalité du viager
Rente viagère (vendeur)
Imposée partiellement selon l'âge au premier versement :
- Moins de 50 ans : 70% imposable
- 50-59 ans : 50% imposable
- 60-69 ans : 40% imposable
- 70 ans et plus : 30% imposable
Conclusion
Le viager est une solution gagnant-gagnant quand les conditions sont réunies. Il demande une analyse approfondie et un accompagnement par des professionnels spécialisés. Utilisez notre simulateur de viager pour estimer un projet.