Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif mesure la performance d'un investissement immobilier en comparant les revenus générés au capital investi. C'est l'indicateur principal pour évaluer la rentabilité d'un bien.
Les différents types de rendement
Rendement brut
Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple : loyer de 800€/mois, bien acheté 150 000€
Rendement brut = (9 600 / 150 000) × 100 = 6,4%
Rendement net de charges
Formule : [(Loyer annuel - Charges) / Prix d'achat total] × 100
Charges à déduire : taxe foncière, assurance PNO, charges copropriété, gestion, vacance locative...
Rendement net-net (après impôts)
Prend en compte la fiscalité : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers.
Qu'est-ce qu'un bon rendement ?
| Zone | Rendement brut visé |
|---|---|
| Paris intra-muros | 2-4% |
| Grande couronne IDF | 4-6% |
| Grandes métropoles | 4-6% |
| Villes moyennes | 6-10% |
| Petites villes | 8-12%+ |
Un rendement élevé peut cacher des risques : vacance locative, dégradation, moins-value...
Le cashflow : l'indicateur complémentaire
Le cashflow = Loyer - (Mensualité crédit + Charges)
- Cashflow positif : le bien s'autofinance et génère un excédent
- Cashflow négatif : effort d'épargne mensuel nécessaire
Optimiser son rendement
À l'achat
- Négocier le prix en dessous du marché
- Acheter avec travaux (décote + valorisation)
- Choisir un bien sous-loué avec potentiel d'augmentation
En exploitation
- Passer en meublé (loyers 10-20% supérieurs)
- Optimiser la fiscalité (LMNP, déficit foncier)
- Réduire les charges (renégocier assurances, syndic)
- Colocation (rendement supérieur de 20-30%)
Conclusion
Le rendement locatif est essentiel mais ne doit pas être le seul critère. Un équilibre entre rendement, valorisation potentielle et sécurité locative est la clé d'un bon investissement. Utilisez notre simulateur de rendement pour analyser vos projets.