Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G. Ces logements consomment plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire et/ou émettent plus de 70 kg CO2/m²/an.
Calendrier d'interdiction à la location
La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location :
- 1er janvier 2023 : interdiction des logements > 450 kWh/m²/an (G+)
- 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Attention : ces dates concernent les nouveaux baux ET les renouvellements.
Impact sur les prix de l'immobilier
Décote constatée
- DPE G : décote de 10 à 20% par rapport à un bien équivalent en C ou D
- DPE F : décote de 5 à 15%
- DPE E : décote naissante de 3 à 8%
Facteurs aggravants
- Copropriété avec travaux votés mais non réalisés
- Impossibilité technique d'isolation (monument historique, façade classée)
- Coût de rénovation disproportionné par rapport à la valeur du bien
Stratégies d'investissement
Acheter une passoire pour rénover
Stratégie potentiellement rentable si :
- Décote à l'achat supérieure au coût des travaux
- Gain de classe énergétique significatif (G vers D minimum)
- Éligibilité aux aides (MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ)
- Travaux techniquement réalisables
Travaux prioritaires
- Isolation des combles : meilleur rapport coût/efficacité
- Remplacement des fenêtres : gain thermique + phonique
- Isolation des murs : par l'intérieur ou l'extérieur
- Changement de chauffage : pompe à chaleur, chaudière récente
- Ventilation : VMC pour éviter les problèmes d'humidité
Coût moyen de rénovation par classe
- G vers E : 15 000 à 30 000 € pour un appartement
- G vers D : 25 000 à 50 000 €
- G vers C : 40 000 à 80 000 €
- Maison individuelle : budget 1,5 à 2 fois plus élevé
Aides financières disponibles
- MaPrimeRénov' : jusqu'à 20 000 € selon revenus
- MaPrimeRénov' Sérénité : jusqu'à 35 000 € pour rénovation globale
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes des énergéticiens
- Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € sans intérêts
- TVA à 5,5% : sur travaux d'amélioration énergétique
- Déficit foncier : déduction des travaux des revenus fonciers
Risques à évaluer
- Audit énergétique obligatoire : à partir du 1er avril 2023 pour les ventes de F et G
- Gel des loyers : impossible d'augmenter le loyer d'un F ou G depuis août 2022
- Copropriété bloquante : si l'AG refuse les travaux collectifs
- Coût réel vs estimations : prévoir 20% de marge
Cas particuliers
Logements en copropriété
Si l'amélioration du DPE nécessite des travaux sur parties communes (façade, toiture), vous dépendez du vote en AG. Certaines copropriétés sont bloquées depuis des années.
Dérogations possibles
- Contraintes architecturales (monuments historiques)
- Coût disproportionné par rapport à la valeur du bien
- Impossibilité technique avérée
Conclusion
Investir dans une passoire thermique peut être une opportunité si le prix intègre la décote et que les travaux sont réalisables. Faites réaliser un audit énergétique et des devis AVANT l'achat. Utilisez notre simulateur passoire thermique pour évaluer la rentabilité.