Simulateur Holding vs Nom Propre : Quelle Structure pour votre Immobilier ?
Comparez la fiscalité entre la détention immobilière en nom propre et via une holding (SCI IS). Découvrez l'impact de l'amortissement, de l'IS et de la flat tax sur vos revenus.
Votre bien immobilier
Charges et financement
Votre profil fiscal
30% (28 797€ - 82 341€)
Options Holding
Comprendre la holding immobilière
Schéma de la structure holding
Vous (Associé)
Détient 100%
Holding (SAS)
Détient 100%
SCI à l'IS
Détient
Bien Immobilier
Comparatif des régimes fiscaux
| Critère | Nom Propre (IR) | Holding (SCI IS) |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | TMI + 17,2% PS | IS 15%/25% + Flat tax 30% si distribution |
| Amortissement | Non | Oui (réduit la base imposable) |
| Comptabilité | Simple (déclaration 2044) | Obligatoire (bilan, compte de résultat) |
| Plus-value | Abattement durée détention | Plus-value professionnelle sur valeur nette |
| Transmission | Droits de succession sur le bien | Droits sur les parts (possibilité de décote) |
| Réinvestissement | Sur revenus après impôts | Avec trésorerie société (fiscalité réduite) |
Quand choisir quelle structure ?
Privilégiez le Nom Propre si :
- Votre TMI est inférieur à 30%
- Vous n'avez qu'un seul bien
- Vous souhaitez consommer vos revenus
- Vous envisagez de revendre à moyen terme
- Vous préférez la simplicité administrative
Privilégiez la Holding si :
- Votre TMI est supérieur à 30%
- Vous avez plusieurs biens (ou prévoyez d'en avoir)
- Vous souhaitez capitaliser et réinvestir
- Vous préparez la transmission de votre patrimoine
- Vous acceptez la complexité administrative
FAQ – Holding vs Nom Propre
- Qu'est-ce qu'une holding immobilière ?
- Une holding immobilière est une société (souvent une SAS) qui détient des parts de SCI à l'IS. Cette structure permet d'optimiser la fiscalité en capitalisant les revenus dans la holding, de faciliter la transmission du patrimoine, et de réinvestir les bénéfices avec une fiscalité réduite. C'est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant plusieurs biens.
- Quelle est la différence entre SCI IS et location en nom propre ?
- En nom propre, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux). En SCI à l'IS, les bénéfices sont imposés à l'IS (15% jusqu'à 42 500€, puis 25%), et seuls les dividendes distribués sont taxés (30% flat tax). L'avantage majeur de la SCI IS est la possibilité d'amortir le bien, réduisant significativement le résultat imposable.
- Quand la holding devient-elle intéressante ?
- La holding devient intéressante quand : 1) Votre TMI est supérieur à 30%, 2) Vous souhaitez réinvestir les bénéfices plutôt que les consommer, 3) Vous avez plusieurs biens immobiliers, 4) Vous préparez la transmission de votre patrimoine. En dessous de 30% de TMI, le nom propre reste souvent plus simple et avantageux.
- Quels sont les inconvénients de la holding ?
- Les principaux inconvénients sont : 1) Coûts de création et de gestion (comptabilité obligatoire, frais juridiques), 2) Complexité administrative, 3) Double imposition si vous sortez les dividendes (IS + flat tax), 4) Moins de flexibilité pour récupérer les fonds, 5) Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement pour durée de détention).
- Puis-je passer d'un régime à l'autre ?
- Le passage du nom propre à une structure sociétaire nécessite une vente (avec droits de mutation). L'option à l'IS pour une SCI est irrévocable. Il est donc crucial de bien réfléchir avant de choisir sa structure. Un apport à une SCI existante peut être envisagé, mais génère des droits d'enregistrement.
- Comment fonctionne l'amortissement en SCI IS ?
- En SCI IS, vous pouvez amortir le bien sur sa durée d'utilisation (généralement 25-40 ans pour le bâti, le terrain n'est pas amortissable). Cet amortissement réduit le résultat fiscal sans sortie de trésorerie. Attention : à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une fiscalité importante.