Simulateur Arbitrage Assurance-Vie vs Immobilier
Faut-il retirer de votre assurance-vie pour investir dans l'immobilier ? Comparez la fiscalité du rachat, l'effet de levier du crédit et les rendements sur 10 ans.
Votre assurance-vie actuelle
Contrat de plus de 8 ans : vous bénéficiez de l'abattement fiscal de 4 600€
Retrait envisagé
PFU / Flat Tax (30%)
30% (28 797€ - 82 341€)
Projet immobilier
Financement
Comprendre l'arbitrage AV / Immobilier
La fiscalité des rachats d'assurance-vie
| Ancienneté | Abattement | Imposition des gains |
|---|---|---|
| Moins de 8 ans | Aucun | PFU 30% ou barème IR + 17,2% PS |
| Plus de 8 ans | 4 600€ (9 200€ couple) | 7,5% jusqu'à 150k€ versés + 17,2% PS ou barème IR + 17,2% PS |
Quand l'arbitrage est-il pertinent ?
Favorable à l'arbitrage
- Contrat de plus de 8 ans (fiscalité optimisée)
- Projet immobilier à fort rendement (> 6% brut)
- Taux de crédit bas
- Cashflow positif ou neutre
- Objectif de constitution de patrimoine long terme
Défavorable à l'arbitrage
- Contrat récent (moins de 8 ans)
- Rendement immobilier faible
- Taux de crédit élevé
- Cashflow très négatif
- Besoin de liquidité à court terme
Les avantages de chaque placement
Assurance-vie
- Liquidité (rachat à tout moment)
- Fiscalité successorale avantageuse
- Diversification facile (UC, fonds euros)
- Pas de gestion locative
- Capital garanti sur fonds euros
Immobilier locatif
- Effet de levier du crédit
- Revenus réguliers (loyers)
- Protection contre l'inflation
- Actif tangible et décorrelé
- Possibilité d'optimisation fiscale
FAQ – Arbitrage Assurance-Vie / Immobilier
- Quand est-il pertinent de retirer de l'assurance-vie pour investir dans l'immobilier ?
- Le retrait est pertinent quand : 1) L'effet de levier du crédit immobilier génère un rendement supérieur au rendement de l'AV, 2) Vous avez besoin d'un apport pour un projet immobilier rentable, 3) Le contrat a plus de 8 ans (fiscalité avantageuse), 4) Le cashflow immobilier sera positif. À éviter si le contrat est récent ou si le projet immobilier n'est pas suffisamment rentable.
- Comment fonctionne la fiscalité des retraits d'assurance-vie ?
- Seule la part de plus-value est imposée. Après 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 4 600€ (9 200€ pour un couple) sur les gains. Au-delà, vous pouvez opter pour le PFU (30%) ou le barème progressif. Avant 8 ans, le PFU s'applique sans abattement. Les prélèvements sociaux (17,2%) sont toujours dus.
- Qu'est-ce que l'effet de levier du crédit immobilier ?
- L'effet de levier permet d'investir une somme supérieure à votre apport grâce à l'emprunt. Si vous mettez 50 000€ d'apport pour un bien à 200 000€ qui s'apprécie de 2%/an, votre rendement sur l'apport est bien supérieur à 2%. C'est l'avantage majeur de l'immobilier par rapport aux placements financiers.
- Faut-il tout retirer ou faire un retrait partiel ?
- Le retrait partiel est souvent préférable pour : 1) Conserver une épargne de précaution liquide, 2) Garder l'antériorité fiscale du contrat, 3) Ne retirer que ce qui est nécessaire comme apport. L'assurance-vie et l'immobilier sont complémentaires dans un patrimoine diversifié.
- L'assurance-vie luxembourgeoise change-t-elle la donne ?
- L'assurance-vie luxembourgeoise offre une meilleure protection (super privilège) et plus de flexibilité d'investissement, mais la fiscalité française s'applique toujours aux résidents français. Le calcul reste donc similaire pour l'arbitrage avec l'immobilier.
- Comment calculer la part de plus-value dans un retrait ?
- La part de plus-value dans un retrait est proportionnelle à la plus-value totale du contrat. Formule : Plus-value du retrait = Montant retiré × (Plus-value totale / Capital total). Par exemple, si vous retirez 10 000€ d'un contrat de 100 000€ avec 20 000€ de plus-value, la plus-value du retrait est de 2 000€.