Introduction
Le choix entre location meublée et location nue impacte significativement la rentabilité de votre investissement. Les différences portent sur la fiscalité, le bail, la gestion et le rendement.
Différences juridiques
Location nue
- Bail : 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale)
- Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue)
- Préavis bailleur : 6 mois pour motifs légitimes
- Dépôt de garantie : 1 mois maximum
- Révision loyer : indexée sur l'IRL
Location meublée
- Bail : 1 an minimum (9 mois pour étudiants)
- Préavis locataire : 1 mois
- Préavis bailleur : 3 mois pour motifs légitimes
- Dépôt de garantie : 2 mois maximum
- Liste d'équipements : obligatoire (décret 2015)
Équipements obligatoires en meublé
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et chaises
- Rangements
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Comparaison fiscale
Location nue - Revenus fonciers
- Micro-foncier : si revenus < 15 000€/an, abattement 30%
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, charges)
- Imposition : TMI + 17,2% prélèvements sociaux
- Déficit foncier : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700€/an
Location meublée - BIC (LMNP/LMP)
- Micro-BIC : si recettes < 77 700€/an, abattement 50%
- Régime réel : déduction charges + amortissement du bien et des meubles
- Amortissement : ~2-3% du bâti/an + meubles sur 5-10 ans
- Déficit : reportable sur BIC meublés futurs (pas sur revenu global)
Exemple comparatif chiffré
Appartement de 200 000€, loyer 800€/mois, TMI 30% :
Location nue (régime réel)
- Revenus : 9 600€
- Charges déductibles : -4 000€ (intérêts, charges, travaux)
- Revenu imposable : 5 600€
- Impôt : 5 600€ × (30% + 17,2%) = 2 643€
- Net après impôt : 6 957€
Location meublée (réel LMNP)
- Revenus : 10 400€ (loyer +10% car meublé)
- Charges : -4 000€
- Amortissement : -5 000€
- Revenu imposable : 1 400€
- Impôt : 1 400€ × (30% + 17,2%) = 661€
- Net après impôt : 9 739€
Avantages de la location nue
- Gestion simplifiée (pas de meubles à entretenir)
- Locataires généralement plus stables
- Déficit foncier imputable sur revenu global
- Micro-foncier simple si faibles revenus
Avantages de la location meublée
- Loyers 10-30% plus élevés
- Fiscalité très avantageuse (amortissement)
- Flexibilité du bail (1 an)
- Abattement micro-BIC de 50%
- Souvent meilleur rendement net
Quand choisir la location nue ?
- Bien familial loué à long terme
- Travaux importants à déduire (déficit foncier)
- Faibles revenus fonciers (micro-foncier)
- Locataires recherchant la stabilité
Quand choisir la location meublée ?
- Studios, T1, T2 en zone urbaine
- Cible étudiants ou jeunes actifs
- Objectif d'optimisation fiscale
- TMI élevée (30% et plus)
- Souhait de flexibilité
Passage de nue à meublée
Attention : le passage en meublé pendant un bail en cours n'est pas possible. Il faut attendre la fin du bail et ne pas renouveler, puis signer un nouveau bail meublé avec équipements.
Conclusion
La location meublée offre généralement une meilleure rentabilité nette grâce à l'amortissement et aux loyers plus élevés. Cependant, elle demande plus de gestion et convient mieux aux petites surfaces en zone urbaine. Utilisez notre simulateur LMNP/LMP pour comparer les deux options.