Introduction
Le choix entre immobilier neuf et ancien est crucial pour tout investisseur. Chaque option a ses avantages et inconvénients en termes de prix, rendement, fiscalité et gestion.
Prix d'achat
Immobilier neuf
- Prix au m² : 20-40% plus cher que l'ancien
- Frais de notaire : ~2-3% (vs 7-8% dans l'ancien)
- TVA incluse : 20% (5,5% en zone ANRU)
- Pas de travaux à prévoir
Immobilier ancien
- Prix au m² : généralement plus bas
- Frais de notaire : ~7-8%
- Négociation possible : 5-15% selon le marché
- Travaux potentiels à budgéter
Rendement locatif
Dans le neuf
- Rendement brut : 2-4% en général
- Prix d'achat élevé = rendement plus faible
- Loyers plafonnés si dispositif fiscal (Pinel)
- Peu de vacance locative (bien attractif)
Dans l'ancien
- Rendement brut : 5-10% possible
- Prix d'achat plus bas = meilleur rendement
- Possibilité de créer de la valeur (travaux)
- Emplacement souvent meilleur (centre-ville)
Fiscalité
Avantages fiscaux du neuf
- Pinel : réduction d'impôt 10,5% à 17,5% (jusqu'à fin 2024)
- Pinel+ : jusqu'à 21% dans certaines zones
- LMNP neuf : amortissement sur valeur totale
- TVA réduite 5,5% en zone ANRU
Avantages fiscaux de l'ancien
- Déficit foncier : travaux déductibles (jusqu'à 10 700€/an sur revenu global)
- LMNP ancien : amortissement + déduction travaux
- Denormandie : équivalent Pinel dans l'ancien rénové
- Malraux : réduction jusqu'à 30% des travaux (secteurs sauvegardés)
Qualité et normes
Immobilier neuf
- Normes RT 2020 / RE 2020 : très bonne isolation
- DPE A ou B garanti
- Garanties constructeur : parfait achèvement, biennale, décennale
- Charges de copropriété faibles
- Équipements modernes (ascenseur, parking, etc.)
Immobilier ancien
- Qualité variable selon l'époque de construction
- DPE souvent D à G (travaux possibles)
- Pas de garantie (sauf vices cachés)
- Charges potentiellement élevées
- Cachet et caractère (parquet, moulures, hauteur sous plafond)
Localisation
Neuf
- Souvent en périphérie ou quartiers en développement
- Projets urbains, transports en commun à venir
- Risque de sur-offre locative (programmes identiques)
Ancien
- Centre-ville, quartiers établis
- Commerces et services existants
- Demande locative éprouvée
Gestion et entretien
Neuf
- Aucuns travaux pendant 10-15 ans minimum
- Faible rotation des locataires (bien attractif)
- Garanties en cas de malfaçons
Ancien
- Travaux d'entretien réguliers
- Ravalement, toiture, parties communes
- Mise aux normes possible (électricité, plomberie)
Tableau comparatif
| Critère | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Élevé | Modéré à élevé |
| Frais de notaire | 2-3% | 7-8% |
| Rendement brut | 2-4% | 5-10% |
| Travaux | Aucun | Variables |
| Défiscalisation | Pinel | Déficit foncier, Denormandie |
| Localisation | Périphérie | Centre-ville |
| Performance énergétique | Excellente | Variable |
Quand choisir le neuf ?
- Objectif de défiscalisation (Pinel)
- Pas de temps pour gérer des travaux
- Investissement patrimonial long terme
- Clientèle locative exigeante
Quand choisir l'ancien ?
- Recherche de rendement
- Capacité à réaliser ou superviser des travaux
- Emplacement premium souhaité
- Opportunités de décote (succession, passoire thermique)
Conclusion
Le neuf convient aux investisseurs recherchant la tranquillité et la défiscalisation, tandis que l'ancien offre de meilleurs rendements et opportunités de création de valeur. L'idéal est souvent de combiner les deux selon vos objectifs patrimoniaux.