Qu'est-ce que le démembrement ?
Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en deux parties :
- La nue-propriété : droit de disposer du bien (vendre, donner)
- L'usufruit : droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus
Le démembrement peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (durée fixe).
Valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Barème fiscal (usufruit viager)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21-30 ans | 80% | 20% |
| 31-40 ans | 70% | 30% |
| 41-50 ans | 60% | 40% |
| 51-60 ans | 50% | 50% |
| 61-70 ans | 40% | 60% |
| 71-80 ans | 30% | 70% |
| 81-90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 90 ans | 10% | 90% |
Usufruit temporaire
Valorisé à 23% de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans, plafonné à la valeur de l'usufruit viager.
Applications du démembrement
1. Donation avec réserve d'usufruit
Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit :
- Droits de donation calculés sur la nue-propriété seulement
- Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires
- Les parents continuent à percevoir les loyers ou habiter le bien
2. Achat en nue-propriété
Acheter uniquement la nue-propriété avec un usufruit temporaire (souvent 15-20 ans) :
- Prix d'achat : 60-70% de la valeur en pleine propriété
- Pas de revenus pendant la période d'usufruit
- Pas de charges locatives : supportées par l'usufruitier
- Récupération automatique de la pleine propriété à l'extinction
3. Cession d'usufruit temporaire
Un propriétaire cède temporairement l'usufruit à une société ou un bailleur social :
- Encaissement immédiat d'un capital
- Sortie des revenus fonciers de l'IR
- Récupération du bien libre à terme
Avantages fiscaux
Transmission
- Réduction de l'assiette des droits de donation
- Extinction de l'usufruit au décès sans droits de succession
- Utilisation optimale des abattements (100 000€/enfant tous les 15 ans)
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI
- Seul l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété
Revenus fonciers
- Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus, donc pas d'imposition
- Intéressant pour les contribuables à TMI élevée
Charges et travaux
- Usufruitier : entretien courant, charges locatives, taxe foncière (en principe)
- Nu-propriétaire : grosses réparations (article 606 Code Civil) : murs, voûtes, toiture, etc.
Risques et limites
- Illiquidité : difficile de revendre une nue-propriété
- Usufruit viager : durée incertaine
- Qualité de l'usufruitier : risque de mauvais entretien
- Valeur à terme : incertitude sur le marché immobilier
Exemples chiffrés
Donation à 65 ans
Bien de 400 000€, parent de 65 ans :
- Valeur usufruit : 40% = 160 000€
- Valeur nue-propriété : 60% = 240 000€
- Droits de donation sur 240 000€ - 100 000€ (abattement) = 140 000€
- Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans frais
Conclusion
Le démembrement est un outil puissant de stratégie patrimoniale, particulièrement efficace pour la transmission et l'optimisation fiscale. Il nécessite une analyse approfondie avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.