Simulateur Stress Test Immobilier

FAQ

Qu'est-ce qu'un stress test immobilier ?

Un stress test immobilier simule des scénarios défavorables (vacance locative, impayés, hausse des taux, travaux urgents) pour évaluer la résistance de votre patrimoine. Il permet d'identifier vos points de vulnérabilité et de constituer des réserves adaptées avant que les problèmes ne surviennent.

Combien de mois de réserve de trésorerie faut-il avoir ?

La recommandation standard est de 6 mois de charges totales (crédits + charges) par bien immobilier. Pour un investisseur prudent, 12 mois est préférable. Cette réserve permet d'absorber vacance locative, impayés et travaux imprévus sans mettre en péril votre situation financière.

Quel est l'impact d'une vacance locative prolongée ?

Une vacance locative de 2 mois par an représente 17% de perte de revenus. Pour un bien à 1000€/mois de loyer avec 700€ de charges+crédit, 2 mois de vacance = -2000€ de revenus mais les charges continuent, soit un impact de -3400€ sur l'année. D'où l'importance de provisionner.

Comment se prémunir contre les impayés de loyers ?

Plusieurs solutions : souscrire une GLI (Garantie Loyers Impayés) coûtant 2-3% du loyer, demander un garant solide (Visale pour les jeunes), exiger un dossier locataire solide (revenus 3x le loyer), et constituer une réserve de trésorerie de 3-6 mois de loyer par bien.

Quel impact d'une hausse des taux sur mes crédits ?

Si vous avez un crédit à taux variable, une hausse de 2 points peut augmenter significativement vos mensualités. Exemple : sur 150 000€ restants à 2% sur 15 ans, la mensualité passe de 965€ à 1 075€ (+110€/mois). Les crédits à taux fixe sont protégés de ce risque.

Comment évaluer ma capacité à absorber des travaux urgents ?

Provisionnez 1-2% de la valeur du bien par an pour les travaux (soit 2000€/an pour un bien de 150 000€). Pour les urgences (fuite, chaudière), gardez une réserve immédiate de 5000-10000€. Un ravalement ou une toiture peut coûter 10 000-30 000€ : anticipez les gros travaux.

Qu'est-ce qu'un score de résilience patrimoniale ?

Le score de résilience mesure votre capacité à résister aux chocs financiers. Il prend en compte : le ratio trésorerie/charges annuelles, la diversification des biens et locataires, le niveau d'endettement, la qualité des locataires, et la capacité d'épargne mensuelle. Un score supérieur à 70/100 est considéré comme bon.

Faut-il vendre un bien si le stress test est mauvais ?

Pas nécessairement. D'abord, cherchez à améliorer la situation : renégociez les crédits, optimisez la fiscalité, augmentez les loyers si le marché le permet, réduisez les charges. La vente n'est pertinente que si le bien est structurellement déficitaire ou si vous avez besoin de liquidités urgentes.

Comment améliorer sa résilience financière immobilière ?

Les leviers sont : constituer une épargne de précaution (6-12 mois), diversifier les types de biens et localisations, privilégier les bons DPE, souscrire des assurances adaptées (GLI, PNO), maintenir un taux d'endettement raisonnable (<30%), et éviter la suroptimisation fiscale qui fragilise la trésorerie.

Quel est le pire scénario à anticiper ?

Le pire scénario cumule : vacance prolongée (3+ mois), impayé d'un locataire entrant en procédure judiciaire (12-24 mois), travaux urgents obligatoires, et hausse des taux si crédit variable. Ce scénario extrême peut nécessiter 18-24 mois de réserve. Heureusement, il reste rare si vous sélectionnez bien vos locataires.