Simulateur FIRE Immobilier

FAQ

Qu'est-ce que le FIRE immobilier ?

FIRE (Financial Independence, Retire Early) immobilier désigne l'atteinte de l'indépendance financière grâce aux revenus locatifs. L'objectif est que vos cash-flows immobiliers couvrent l'intégralité de vos dépenses, vous permettant de vivre sans dépendre d'un salaire. C'est une approche alternative au FIRE boursier classique.

Combien de biens faut-il pour être FIRE ?

Le nombre dépend de votre train de vie et du cash-flow par bien. Pour 2 500€/mois de besoins avec 250€/mois de cash-flow par bien, il faut 10 biens. Avec des biens mieux optimisés (400€/mois), 6-7 biens suffisent. L'important est le cash-flow total, pas le nombre de biens.

Quelle différence entre FIRE immobilier et FIRE boursier ?

Le FIRE boursier repose sur la règle des 4% (retirer 4% de son capital par an), nécessitant un capital de 25x ses dépenses. Le FIRE immobilier génère des revenus actifs (loyers) sans consommer le capital. L'immobilier offre aussi l'effet de levier (crédit) et la protection contre l'inflation (loyers indexés).

Faut-il attendre d'avoir remboursé tous ses crédits ?

Non, le FIRE immobilier peut être atteint avec des crédits en cours si le cash-flow net (loyers - charges - crédits) couvre vos dépenses. Rembourser les crédits augmente ensuite le cash-flow progressivement. Certains atteignent le FIRE avec des crédits puis voient leur situation s'améliorer chaque année.

Comment calculer le taux de couverture FIRE ?

Taux de couverture = (Cash-flow net mensuel / Dépenses mensuelles) x 100. À 100%, vous êtes FIRE. À 50%, vos loyers couvrent la moitié de vos dépenses. Ce simulateur calcule ce ratio année par année pour visualiser votre progression vers l'indépendance financière.

Quelle marge de sécurité prévoir ?

Une marge de 20-30% est recommandée pour couvrir les imprévus (vacance, travaux, impayés). Si vos dépenses sont de 2 500€, visez un cash-flow de 3 000-3 250€. Cette marge permet aussi de constituer une épargne de précaution et d'absorber l'inflation future des dépenses.

Le FIRE immobilier est-il plus rapide que le FIRE boursier ?

Souvent oui, grâce à l'effet de levier. Avec 50 000€ d'apport, vous pouvez acquérir 3-4 biens générant 1000€/mois de cash-flow. En bourse, 50 000€ à 7%/an mettrait 20+ ans pour atteindre le même capital productif. L'immobilier accélère la phase d'accumulation.

Quels sont les risques du FIRE immobilier ?

Les risques incluent : dépendance à un seul type d'actif, illiquidité du patrimoine, gestion locative chronophage, risques réglementaires (encadrement loyers, interdiction location DPE F-G), et concentration géographique. Diversifier avec d'autres actifs (actions, SCPI) réduit ces risques.

Comment optimiser sa fiscalité pour le FIRE immobilier ?

Le LMNP au réel permet d'amortir les biens et de réduire fortement l'imposition sur les loyers. Le déficit foncier en location nue réduit l'IR. Une SCI à l'IS peut être pertinente pour capitaliser. L'optimisation fiscale augmente le cash-flow net et accélère l'atteinte du FIRE.

Peut-on atteindre le FIRE à 40 ans avec l'immobilier ?

C'est possible mais ambitieux. En commençant à 30 ans avec une stratégie agressive (1-2 biens/an), un bon cash-flow par bien (300€+), et une optimisation fiscale, le FIRE à 40 ans est atteignable. La clé est de commencer tôt, maximiser l'effet de levier, et réinvestir tous les cash-flows.