Simulateur Arbitrage Immobilier

FAQ

Quand faut-il envisager de vendre un bien immobilier ?

Vendre est pertinent si : le rendement est devenu insuffisant, le bien nécessite des travaux importants, vous souhaitez réallouer le capital vers un investissement plus rentable, la plus-value latente est significative et l'exonération proche (22 ans d'impôt, 30 ans de prélèvements sociaux), ou votre situation personnelle change (déménagement, retraite).

Qu'est-ce que le refinancement immobilier ?

Le refinancement consiste à renégocier votre crédit existant ou à contracter un nouveau prêt sur un bien dont le crédit est partiellement ou totalement remboursé. Cela permet de récupérer du capital (equity release) pour réinvestir, tout en conservant le bien et ses revenus locatifs. Les taux actuels rendent parfois cette option moins attractive.

Comment calcule-t-on la plus-value immobilière à la vente ?

La plus-value = Prix de vente - Prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et travaux). L'impôt est de 19% + 17.2% de prélèvements sociaux. Des abattements s'appliquent selon la durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les travaux réalisés peuvent être ajoutés au prix d'achat.

Quels frais prévoir lors d'une vente immobilière ?

Les frais de vente comprennent : les frais d'agence (3-7% selon négociation), les diagnostics obligatoires (300-800€), les éventuelles indemnités de remboursement anticipé du crédit (IRA, max 6 mois d'intérêts ou 3% du capital), et l'impôt sur la plus-value si applicable.

Quand le refinancement est-il plus avantageux que la vente ?

Le refinancement est préférable si : le bien génère un bon cash-flow, la plus-value est importante (donc fortement taxée), vous êtes proche de l'exonération fiscale, le marché locatif local reste dynamique, ou vous souhaitez conserver le bien pour transmission. Il préserve aussi l'avantage de l'amortissement en LMNP.

Comment évaluer le coût d'opportunité de conserver un bien ?

Le coût d'opportunité = ce que rapporterait votre équité investie ailleurs. Si votre équité de 100 000€ dans un bien rapporte 3% net, mais pourrait rapporter 6% ailleurs, le coût d'opportunité est de 3 000€/an. Ce calcul aide à décider entre conserver ou réallouer le capital.

Quels sont les pièges à éviter dans l'arbitrage immobilier ?

Évitez : de vendre juste avant l'exonération de plus-value, de refinancer à un taux supérieur sans gain réel, d'oublier les frais (agence, IRA, notaire), de surestimer le rendement des placements alternatifs, ou de négliger l'impact fiscal de chaque option. Une analyse chiffrée précise est indispensable.

Le refinancement impacte-t-il ma capacité d'emprunt ?

Oui, le refinancement augmente votre endettement total, ce qui réduit votre capacité d'emprunt pour de futurs projets. Cependant, si les fonds extraits génèrent des revenus (nouveau bien), ceux-ci peuvent partiellement compenser. Calculez l'impact sur votre taux d'endettement avant de décider.

Quelle stratégie adopter en période de hausse des taux ?

En période de hausse des taux : le refinancement devient moins attractif, conserver un crédit à taux bas est un avantage, vendre peut permettre de se désendetter et attendre de meilleures conditions. L'arbitrage dépend de votre taux actuel par rapport au marché et de vos objectifs patrimoniaux.

Comment optimiser fiscalement un arbitrage immobilier ?

Pour optimiser : attendez les seuils d'abattement de plus-value (6, 22, 30 ans), compensez la plus-value par des travaux déductibles, utilisez le déficit foncier avant de vendre, envisagez la donation avant vente pour purger la plus-value, ou passez en société pour réinvestir sans fiscalité immédiate.